如何给新酒店做财务测算

　　常常有业主来找我帮其测算即将开业酒店的盈亏情况，每当我看完现场、拿到设计图纸和工程概算时，我心里的感受多半是遗憾，因为酒店即将落成，“生米已煮成熟饭”，财务测算已经流于形式、失去了真正意义。正确的流程是，在新酒店筹划之初，就该请一位具有综合能力的酒店财务专家对投资项目进行论证和测算，其依据主要是项目的地理位置、交通情况、城市位置、地区消费习惯和消费水平、城市酒店概况、同档次同规模酒店数量及其营收数据等，当然，被测算项目的总体规划图纸是论证和测算的重要资料。经过财务专家的反复论证和测算，如果新酒店能在开业首年持平，接下来的几年都能盈利，那么业主就能上酒店项目，如果新酒店开业后的几年都不大赚钱，甚至亏本，那么业主还有投资的信心吗？话又说回来，即使经酒店财务专家测算出的项目风险很大，也不意味着酒店项目不能继续进行，因为业主可以召集设计师和酒店管理专家一起认真研讨财务专家给出的论证测算，找出亏损的原因，再对设计的图纸进行调整，比如调整项目规模、酒店档次、建筑结构、功能布局等，然后将调整后的图纸和工程预算交给财务专家进行二次测算，其间的工作要耐心务实，直到把酒店项目的投资方案修正到能够保证赚钱为止。
　　新酒店的财务测算一般以开业后五年时间为限，为了通俗易懂的向读者传达测算技巧，笔者举出一个测算案例。这是一家拥有300间客房的四星级酒店，建筑面积3.3万M2，餐饮服务设施有：零点餐厅、宴会包间、多功能厅、咖啡厅、大堂吧；娱乐休闲服务项目有：KTV包间、足浴按摩、美容美发；健身项目有：桌球、乒乓球；还有会议设施等。现就该酒店的首年经营情况测算如下：

　　一、营业收入预测
　　1、客房收入预测
　　团队入住率在9%，平均房价300元/间天；会议入住率在15%，平均房价400元/间天；商务散客入住率在51%，平均房价430元/间天。预计全年客房收入为：〔（300*9%）+(400*15%)+(430*51%)〕*300*365=3353.985万元。
　　2、餐饮收入预测
　　⑴零点餐厅：餐位数为300个，按二餐测算，人均消费水平为65元，餐厅利用率为45%，预计全年零点餐厅收入为：300*2*65*45%*365=640.575万元。
　　⑵宴会包间：共计30间，餐位数约为380个，按二餐计算，人均消费水平为100元，包间利用率为60%，预计全年宴会包间收入为：380*2*100*60%*365=1664.4万元。
　　⑶多功能厅：餐位数约为300个，人均消费水平为80元，餐厅利用率为35%，预计全年多功能厅收入为300*80*35%*365=306.6万元。
　　⑷咖啡厅：餐位数120个，人均消费88元，按二餐计算，（早餐不计，对外开中晚自助餐），餐厅利用率为30%，预计全年咖啡厅收入为：120*2*88*30%*365=178.704万元。
　　⑸大堂吧：餐位数96个，人均消费30元，餐厅利用率为170%，预计全年大堂吧收入为96*30*170%*365=178.704万元。
　　⑹会议室：多功能厅1个，每周利用率按1.5次计算，每次消费额为1万元，预计全年多功能厅会议收入为1.5*1*54=81万元；中会议室2个，利用率为30%，平均每场次消费额为2000元，预计全年中会议室收入为2*2000*30%*365=43.8万元，小会议室2个，利用率为30%，平均每场次消费额为1200元，预计全年小会议室收入为2*1200*30%*365=26.28万元。预计全年会议室收入为151.08万元。
　　预计全年餐饮收入为3172.623万元。
　　3、健身收入预测
　　乒乓球桌1张，每小时消费额为40元，每周按6小时计算，预计全年乒乓球收入为：40*6*54=1.296万元；台球桌1个，每小时消费额为40元，每周按12小时计算，预计全年台球收入为：40*12*54=2.592万元。健身收入共让3.888万元。