酒店投资 | 租赁物业为什么要 2 年回本？

　　01设计理念
　　艺高酒店设计一直倡导一个酒店投资的设计理念
　　那就是“对租赁的物业，设计营收指标要求做到2年回本，对自建的酒店物业，设计营收指标要求做到6年回本”。
　　02为什么要2年回本
　　今天，我就给大家分享“投资酒店--租赁物业如何做到2年回本”。
　　——欲知2年回本？需先弄清楚为什么要2年回本？
　　首先市场是动态的，产品一般都有时效性，酒店也不列外，尤其是中国的酒店市场，酒店投资门槛不高，从业者多、竞争激烈、发展快、更新迭代更快。
　　为什么我国的酒店产品多数亏本？
　　主要是拿来主义害了我们，盲目的学习和照搬国外的酒店投资管理和设计经验，
　　从而导致我们做出来的的酒店水土不服，问题重重，大部分亏本和不赚钱。
　　比如我们套用了西方的酒店建设标准和管理模式，
　　西方的酒店生命周期是几十年甚至上百年，而我国的酒店平均生命周期长则十几年，短到三、五年。
　　西方的酒店多是自持物业，而我国的酒店多是租赁物业。
　　西方的酒店是行业协会经营管理，
　　都是专业人士在操控，投资者只管收益，
　　而中国的酒店是投资人说了算，
　　靠的是市场机遇赚钱。
　　多数酒店就算请了国外专业管理公司，也逃脱不了亏本的命运。他们也是不对酒店的赢利负责的。也没有营收保障！
　　国内大部分的单体酒店，多是自我管理，更多的是经验缺乏，措施不够，专业深度不深…等多重原因，
　　阻碍了酒店的正常发展，从而造成恶性循环。

　　尤其是一些房企单位，国企单位投资不是以市场经营为目标的酒店，
　　扰乱了酒店市场，再加上一些其他居心不良的酒店经营和投资者的加入，让本就是盐碱地的酒店市场土壤更是雪上加霜，
　　酒店的经营与收益自然就是千差万别。

　　我们国家的市场更新速度，社会经济裂变的速度，社会新陈代谢的速度都比西方快很多，比如：
　　西方的钱包现在还在用，而我国早就不用了；
　　西方的ATM机还在用，而我们的早就淘汰了，别人比我们用的早，我们用的晚，用的时间短；
　　西方的市场经济是骑自行车，而我们是开小车在跑；
　　西方100多年前就发明了汽车，到现在还在用汽油做燃料，而我国民用汽车引进车才三四十年，现在就不用汽油而用电池了或者是氢气燃料了。
　　——所以两种不同的速度，经济形势不可能一样，所以他们的模式不可能照搬。
　　西方虽然从工业革命之后就是前列，
　　但他们是乌龟，跑得很慢，
　　而我们是兔子，跑的很快，
　　西方资本主义，一切唯利是图，
　　而中国是社会主义，集中力量办大事，即有理想也有现实，办事效率和速度要比资本主义高很多。
　　中国的酒店投资者以往都是靠市场机遇赚钱，等市场沉淀下来，酒店得靠科学设计，科学规划，科学管理与精致服务赚钱。
　　目前，我国市场主流中端酒店多是以租赁物业为经营属性的，
　　物业租金往往是较大的一块固定成本，而且是每年递增，
　　其次人员工资也是每年递增，
　　物价也是每年递增，
　　酒店的数量也是每年递增，
　　而消费者的消费期望值则是越来越高……
　　经过我们的多年观察与分析，
　　最后发现，
　　留给我们的经营周期就只有酒店开业后的2-3年时间！
　　我国的酒店产品要紧跟着中国的市场发展行情与节奏来设计才行，所以不能搞纯美学作品，也不能搞拿来主义。
　　“如果投资的酒店
　　在2年内不回本
　　随着周边新酒店的开业，竞争对手的加入与加强，而自己的竞争力却在不断减弱，经营压力就会越来越大！
　　如果酒店产品好、经营得好”
　　回本还有希望
　　如果产品不好再加上经营得不好，回本往往就会变得遥遥无期！
　　一个酒店投资如果2年回本，
　　还有1-2年的理想赚钱周期，
　　酒店往后的收益就会形成良性循环，
　　投资与回报将会成正比。
　　如果4年回不了本，
　　那么这个酒店投资基本上算是失败了！
　　酒店后期的经营就是恶性循环，投资与回报将成反比。
　　03租凭物业2年回本的基础条件
　　第一个条件：酒店要有一个好的原始基因
　　我把他归纳为“投资者对酒店的认知”
　　在不计其数的设计项目实际工作过程中，我们发现一个规律，就是酒店最终搞不搞得好？以后发展会怎么样？
　　90%的原始基因取决于酒店最高决策者，他对该酒店的认知程度
　　——将直接关系到酒店的投资成功或失败！
　　大部分的酒店投资人过分的强调自我的情怀和喜好与长官意识，我的酒店我做主！根本不考虑酒店市场的产品属性！
　　从而导致前期设计规划不合理，
　　给酒店的后期经营造成巨大的伤害和损失。
　　后期的一切手段和努力在我看来虽然有些作用，
　　但都犹如隔靴挠痒，解决不了酒店投资失败的结局，
　　也就是说，酒店的成败，取决于它的原始基因。
　　有些人觉得这句话不太好理解！这么说吧，打个简单的比方，
　　这就好比一个人，在出生前的孕育期就已经决定了他的智力、体力、精力、能力及以后的人生发展成就，这就是基因的重要性。
　　很多酒店前期,我们与酒店投资者一接触，基本上就可以判断出这个酒店以后的结局！
　　第二个条件：前期准备要充分
　　设计到位
　　The design is in place
　　我认为——投资者在租赁物业时，只要有七八成的把握，就应先请酒店设计单位或专业人士介入，前来熟悉物业、了解与分析市场，做好前期的准备工作，一旦物业拿下来，就要马上展开设计工作。
　　产品设计要具有完美的落地性，并引领潮流，
　　做好开源节流，投入合理，性价比高。
　　空间简洁、大方、舒适、气场祥和温馨，好卖、好管理，好维护，折旧小，维修少！
　　第三个条件：老板决策要快
　　业主在选择施工单位、材料选型、选设备……等时,做决策的时候，一定要果断，快！
　　有些业主，选一个马桶都会犹豫2个月，这种犹豫不决的拖沓习惯，往往会把酒店的建设周期拉得很长，浪费了很多时间成本和错过了一些盈利窗口期。
　　一个酒店的投资建设，要算时间成本和时间赢利的话，在租期内盈利和在租期后赢利，这个账一正一负算下来，他们的投资回报差距是非常大的，这才是真正的赢在或输在起跑线上。
　　这种起点上的差距，直接关系到酒店以后的生存与发展。
　　第四个条件：工业化施工手段助力与赋能
　　这里指的是装修模式的革命，目前我们公司提倡“模块化施工与远程工程管理模式”，节省时间！让酒店在租赁期内就可以实现赢利！
　　这是我们确保酒店2年回本的一个重要指标！
　　酒店新物业，物业业主给酒店的装修免租期，一般都是6个月！按照我们公司提倡的模块化装修模式，
　　可以让酒店在3个月内开张营业，在免租期内还有3个月左右的赢利时间。在此期间内的赢利，没有房租成本，利润是很高的。
　　如果装修期超过8个月甚至更长，
　　酒店的房租成本、以及装修延期的时间成本、人工成本、赢利成本……
　　这个帐算下来，你会发现，这一正一负、这里的营收差是多么的惊人！

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